Gastos de un bien inmueble

Los gastos financieros al comprar una casa son relevantes y siempre hay que tenerlos en cuenta.

La situación suele ser la siguiente: ya hemos elegido la que será nuestra casa, hemos dado la señal y/o entrada (variable según pactemos) al vendedor y estamos a punto de firmar la hipoteca con el banco. el día de la firma, nos reuniremos con la entidad, el vendedor y un gestor. Pero el cheque por valor de la hipoteca que nos ha concedido el banco no bastará para cubrir todo el coste de la operación. ¿qué nos falta?

Principalmente, debemos aportar la diferencia entre el valor total (100%) de compra-venta de la vivienda y el préstamo (que suele ser del 80%-100%), es decir, tendremos que cubrir, en general, un 10% del valor de la vivienda con nuestros ahorros. además, hay un coste adicional al total de la vivienda que debemos tener previsto, formado por impuestos de la compra-venta + gastos de la compra-venta + gastos de la hipoteca que a continuación explicamos:

• Impuestos asociados a la compra-venta de un inmueble

• Iva (impuesto sobre el valor añadido): tras la reciente subida supone el 5% del importe de la escritura de compra-venta, este impuesto se abona al promotor solo cuando la vivienda es nueva.

• Itp (impuesto de transmisiones patrimoniales): oscila entre el 7% y el 8% del importe escriturado, según la comunidad autónoma, y tiene  que abonarse a la delegación de hacienda, este impuesto solo se aplica a viviendas de segunda mano, que no pagan iva.

• Iajd (impuesto sobre actos jurídicos documentados): generalmente asciende al 1% del importe que consta en la escritura, aunque varía según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. también ha de abonarse en la delegación de hacienda correspondiente. Además del iajd de la compra-venta de vivienda  (nueva y usada), existe el iajd de la hipoteca, que es calculado por el banco sumando: capital prestado + intereses ordinarios + intereses de demora + costas + gastos. el total debería oscilar entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca (el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria) aunque puede haber diferencias dependiendo del banco y de la comunidad autónoma.

Gastos asociados a la compra-venta de un inmueble y a la hipoteca

Los gastos (de gestor, notario y registro) de la hipoteca y la compra-venta son bastante similares, a través de un ejemplo veremos claro qué cantidad en euros conlleva cada uno de estos gastos y también qué peso del importe supone en total:

• tipo de vivienda: piso nuevo

• localidad: lebrija

• precio de compra-venta: 150.000 euros

• entrada aportada: 30.000 euros

• hipoteca: 138.000 euros

•  Notario compra-venta: entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo. está determinado por el valor de la compra-venta, y también influyen otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque las tarifas de los notarios (aranceles) son aprobadas por el gobierno y son las mismas para todos. Notario hipoteca: se abona un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago) que varía según la entidad.
• Registro compra-venta: comprende 2 tipos de gastos. por un lado, pagaremos (unos 30 euros) para verificar la titularidad y cargas de la vivienda (si tiene asociada una hipoteca que se está pagando, si hay impuestos impagados, etc.). Por otro, se paga al registrador para que compruebe la legalidad del documento y lo inscriba en el registro de la propiedad. el coste está asociado al valor del inmueble y del préstamo, y en la mayoría de los casos no supera el 0,2% de cada uno. Registro hipoteca: los gastos generados al inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad también son un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria.
• Gestor compra-venta: pagaremos a un gestor para que realice la inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. este gestor suele ser seleccionado por el banco y sus honorarios no están regulados por ley. Lo normal es pedir una previsión del gasto para que después proceda a su liquidación aportando justificantes de los pagos realizados. Las tarifas son independientes del importe de la hipoteca, pero generalmente oscilan entre los 150 y los 300 euros. Gestor hipoteca: tiene unos honorarios de entre 150 y 300 euros, aunque sus tarifas no están reguladas por ley, por lo que también se aconseja pedir una previsión.
• Tasación: es necesario que una empresa tasadora homologada certifique el valor de la propiedad. Por eso, además de la hipoteca, los gastos y los impuestos, el comprador ha de hacerse cargo de la tasación de la vivienda, que supone un coste de entre 100 y 300 euros. las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses y han de abonarse independientemente de la aprobación o no de la hipoteca (en este ejemplo, los impuestos representan casi 80% de los gastos totales).

En resumen, teniendo en cuenta que los bancos suelen conceder hasta el 80% de financiación en sus préstamos, debemos ser conscientes de que, si buscamos casa, necesitaremos unos ahorros de alrededor del 30% en efectivo de su valor (el 20% que nos falta para llegar al 100% + otro 10% aproximadamente para cubrir gastos e impuestos).

En total, debemos prever que el coste de la hipoteca más los gastos supondrá entre el 107% y el 110% del precio de compra-venta.